O Imóvel está irregular: posso vendê-lo?
De acordo com o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, mais de 50% dos imóveis no Brasil são irregulares, o que traz à tona muitas dúvidas, principalmente em relação à possibilidade de compra e venda, tendo em vista que totalizam mais da metade dos imóveis existentes.
O que são imóveis irregulares?
É importante esclarecer que são considerados como imóveis irregulares aqueles que não têm matrícula no registro de imóveis ou que a realidade fática difere do que consta na matrícula. Exemplos incluem áreas construídas maiores do que as mencionadas e a ausência do nome do real proprietário do bem na matrícula.
Possibilidade de compra e venda de imóveis irregulares
Dependendo do tipo de irregularidade, é possível comprar ou vender o imóvel, mesmo que esteja irregular. Contudo, embora na maior parte dos casos seja possível, os imóveis irregulares são bens que comumente possuem maior dificuldade para serem vendidos, doados ou partilhados. Além disso, é comum que esses tipos de imóveis sofram com a desvalorização.
Imóveis irregulares
Como consulta a matrícula do imóvel: Clica aqui
Principais tipos de irregularidades
Ausência de matrícula no registro de imóveis
Um imóvel irregular é aquele que não tem matrícula no registro de imóveis ou que a realidade fática difere do que consta na matrícula, fatos que podem reduzir significativamente o preço do imóvel e dificultar a segurança do negócio.
Não registro do nome do proprietário
Dentre os tipos de irregularidades mais comuns, está a de não ter o nome do real proprietário registrado na matrícula. Muitas pessoas realizam a compra e venda de um imóvel por escritura pública ou contrato particular e posteriormente não providenciam o registro. Ao não registrar o imóvel, a parte passa a ter a sua posse, mas não a propriedade formal, já que só é dono quem registra.
Sendo assim, não é possível vender algo que não é seu, mas é possível adquiri-lo por meio da cessão de direitos.
Imóveis deixados por herança
Outro caso bastante recorrente é não haver o registro do real proprietário do bem na matrícula deixado por herança, já que é comum que, após o falecimento, os herdeiros sigam possuindo o bem, mas não realizem o registro da propriedade.
Inconsistências na área construída
Além disso, é comum haver inconsistências em relação à área construída do imóvel, o que geralmente não gera problemas para a transferência do imóvel, mas dificulta a aprovação do financiamento e pode incorrer em multas aplicadas pela prefeitura.
Irregularidades relacionadas a dívidas
É importante destacar que pode haver irregularidades em relação a dívidas de IPTU e condomínio, que são dívidas do imóvel. Portanto, caso a irregularidade se dê por conta dessas dívidas, havendo a venda do imóvel, o novo proprietário será responsável pelo pagamento. Contudo, esse fato não exime o vendedor de riscos, já que o comprador poderá ajuizar uma ação posteriormente cobrando tais valores.
Como proceder com a cessão de direitos
Sabendo disso e desejando ainda assim seguir com a compra e venda do imóvel irregular, as partes podem realizar a cessão de direitos, que consiste em passar um direito a outra pessoa.
No caso da compra e venda de imóveis, compreende em ceder o direito de compra de um imóvel a um terceiro.
O comprador precisará contratar um advogado para regularizar o imóvel mais adiante.
A importância da honestidade na negociação
É importante que o vendedor seja honesto com o comprador e facilite a negociação, expondo as irregularidades e evitando problemas futuros ao negociar os riscos da transação contratualmente.
Quando tratamos da compra e venda de um imóvel, esperamos que o vendedor colabore e exponha a real situação do bem, apontando as irregularidades e evitando estresses futuros.
Conclusão
A negociação de um imóvel é extremamente importante. Se você deseja investir em um imóvel com segurança, é essencial analisar se ele está irregular, evitando multas e despesas com a regularização. Para verificar a regularidade do imóvel, basta solicitar a matrícula no registro de imóveis e comparar as informações constantes com a realidade fática do imóvel. Caso esteja ciente das irregularidades e ainda assim deseje seguir com o negócio, é importante negociar os riscos com o vendedor contratualmente, prevendo o que cada um assumirá.
Vai comprar ou vender um imóvel irregular? Converse com advogado de sua confiança!
